Sinistros em edifícios e condomínios: como se calculam os honorários do perito

O que um perito faz num sinistro estrutural

Os danos em edifícios exigem uma leitura técnica que vai além do orçamento de obra. O perito verifica se o dano resulta de um evento coberto, como tempestade, queda de árvore, choque de veículo ou rotura, ou de uma causa normalmente excluída, como defeito de construção, assentamento ou desgaste. Esta distinção é muitas vezes o centro do desacordo com a seguradora.

Depois, elabora um mapa de quantidades e um orçamento por artes, por exemplo coberturas, alvenarias, rebocos, impermeabilizações e caixilharias. Pode recorrer a um engenheiro para avaliar a estabilidade e coordena a recolha de provas, incluindo fotografias, relatórios meteorológicos e faturas de intervenções urgentes.

Quando a seguradora alega que o dano já existia antes do evento, o perito pode pedir fotografias antigas, relatórios de inspeção do condomínio ou registos de obras anteriores. Esse trabalho de prova é muitas vezes o que mais tempo consome, e é por isso que pesa no preço final.

Particularidades dos prédios em propriedade horizontal

Em condomínio, convém distinguir partes comuns e frações. O seguro de incêndio é obrigatório para os edifícios em propriedade horizontal, e muitas administrações optam por um multirriscos que cobre outros riscos. Quando o dano atinge as partes comuns, o mandato do perito deve ser aprovado pela administração ou pela assembleia, e os honorários são em regra repartidos pelos condóminos segundo a permilagem, salvo deliberação diferente.

Um único perito para o edifício pode ser mais económico do que vários peritos contratados individualmente, desde que o mandato distinga claramente os danos de cada fração.

Valores indicativos, a confirmar junto de cada perito.

Tabela indicativa de escalões

A tabela abaixo apresenta uma ordem de grandeza indicativa observada no mercado, não oficial. Não existe em Portugal uma tabela legal de honorários para peritos de segurados. A lógica é degressiva: a percentagem baixa à medida que o valor dos danos sobe, embora o montante absoluto continue a crescer.

Bases de cálculo e modalidades

A percentagem pode ser aplicada ao valor total dos danos apurados, à indemnização paga ou à diferença entre a indemnização final e a primeira proposta da seguradora. Em edifícios, em que a seguradora pode aplicar depreciação por idade ou regra proporcional por subseguro, a escolha da base tem um impacto considerável.

Alguns peritos combinam um valor fixo inicial, para o diagnóstico e o relatório técnico, com uma percentagem de êxito. Outros trabalham à hora, sobretudo quando o cliente apenas precisa de um parecer para decidir se vale a pena contestar.

• percentagem sobre o dano total ou sobre a indemnização
• percentagem sobre o acréscimo obtido
• valor fixo de diagnóstico mais componente de êxito
• honorários horários para pareceres
• honorário mínimo por processo

IVA, engenharia e despesas de obra

Os honorários são geralmente indicados sem IVA; no continente aplica-se a taxa normal de 23 %. Os custos de um engenheiro de estruturas, de ensaios, de andaimes para inspeção de fachadas ou de drones para coberturas são muitas vezes faturados à parte. Peça que fiquem descritos na proposta, com um teto ou um orçamento prévio.

Reembolso pela apólice

Vários contratos multirriscos preveem o pagamento de honorários de peritos ou de despesas com a avaliação de danos, normalmente até um limite. A cobertura pode depender de o sinistro estar garantido e de a nomeação ser comunicada. Em algumas apólices, a cláusula de peritagem em caso de desacordo prevê que cada parte suporte o seu perito e que o terceiro perito seja pago em partes iguais; confirme a redação exata do seu contrato.

Compare sempre o limite da cobertura com a proposta do perito, para saber que parte dos honorários ficará do seu lado.

Do muro de quintal ao prédio inteiro: exemplos

Pequeno sinistro: um muro derrubado pelo vento, com reconstrução orçada em 6 000 euros. A 9 %, os honorários seriam de 540 euros mais IVA, mas um mínimo pode aplicar-se. Se a seguradora alega falta de manutenção, o parecer técnico pode ser decisivo.

Sinistro médio: cobertura e tetos de uma moradia danificados por uma tempestade, com 60 000 euros de danos. A 6 %, os honorários rondariam 3 600 euros mais IVA, a comparar com a margem de negociação face à proposta inicial.

Grande sinistro: fachada, cobertura e partes comuns de um prédio com 400 000 euros de danos. Uma taxa de 3,5 % daria 14 000 euros mais IVA, valor que justifica negociar escalões, teto máximo e repartição entre condóminos.

Fatores que encarecem ou barateiam a peritagem

O preço depende menos do tipo de imóvel do que da dificuldade do processo. Um telhado arrancado por uma tempestade documentada e com fotografias recentes é relativamente simples. Já fissuras progressivas, humidades com várias origens possíveis ou edifícios antigos com intervenções sucessivas exigem análise demorada, por vezes ensaios, e uma negociação mais longa.

Outros fatores: o número de frações afetadas, a necessidade de obras urgentes de escoramento, a existência de subseguro que leve a seguradora a aplicar a regra proporcional e o prazo pretendido para a conclusão. Peça ao perito que identifique estes fatores na proposta, para perceber porque cobra o que cobra.

Escolher e negociar com critério

Peça referências de sinistros em edifícios semelhantes e um exemplo de relatório anonimizado. Verifique se o perito ou o gabinete tem ligações a empreiteiros que poderão executar a obra, pois isso pode criar conflitos de interesse. Desconfie de garantias de resultado: o papel do perito é fundamentar, não prometer.

Os honorários são livres. É legítimo pedir uma percentagem degressiva por escalões, um teto global ou que a componente de êxito incida apenas sobre o ganho efetivo.

Nos sinistros em edifícios, um mandato bem definido protege tanto o proprietário como o condomínio. Use estes valores como ponto de partida e não como preço garantido.