Tarieven van een contra-expert bij schade aan uw gebouw

Het werk achter een opstalclaim

Gebouwschade valt meestal onder de opstalverzekering van de eigenaar, bij appartementen vaak onder de collectieve polis van de Vereniging van Eigenaars. De contra-expert controleert eerst welke oorzaken gedekt zijn en welke uitsluitingen gelden, zoals geleidelijke slijtage, achterstallig onderhoud of funderingsproblemen. Juist die uitsluitingen leiden bij gebouwschade vaak tot discussie.

Daarna inspecteert hij het pand, meet hij de schade op en stelt hij een eigen herstelbegroting op met hoeveelheden en eenheidsprijzen. Hij vergelijkt die met de begroting van de verzekeraar, toetst offertes van aannemers en onderhandelt over posten als steigerwerk, aansluitend herstel van gevels of daken en tijdelijke noodvoorzieningen. Bij een VvE komt daar de afstemming met het bestuur en de beheerder bij.

Staffel ter oriëntatie, geen prijslijst

Er bestaat in Nederland geen officieel of wettelijk tarief voor contra-experts. De tabel hieronder geeft een ordegrootte die op de markt wordt waargenomen. Ze helpt om offertes te plaatsen en om te zien of een voorstel sterk afwijkt.

Gebouwschade varieert enorm, van een paar gebroken dakpannen tot een ingestorte kap. Bij kleine bedragen kiezen bureaus vaak voor een minimum of vaste prijs, bij grote schades zakt het percentage.

Indicatieve bedragen, na te vragen bij elke expert.

Rekenmethoden bij herstel van woning en pand

Een percentage over het vastgestelde schadebedrag is bij opstalschade het meest gebruikelijk. Daarnaast bieden sommige experts een vaste prijs voor duidelijk afgebakende schades, bijvoorbeeld stormschade aan één dakvlak, of rekenen zij per uur, indicatief tussen 90 en 160 euro exclusief btw. Een succesmodel over het meerbedrag komt ook voor.

Vraag bij elk model wat er precies onder valt. Een tweede inspectie na het verwijderen van beschadigde delen, het beoordelen van een aanvullende offerte of overleg met een constructeur kan apart worden gerekend. Dat geldt ook voor bouwkundig of constructief advies van een externe specialist.

• Minimumtarief bij schades onder enkele duizenden euro’s.
• 21 % btw; voor particulieren en veel VvE’s een echte kostenpost.
• Kosten van een constructeur, dakdekker of bouwkundig inspecteur.
• Reiskosten bij panden buiten de regio van het bureau.

Vergoeding via de opstalpolis

Veel opstalpolissen vergoeden de kosten van een eigen expert, vaak tot het bedrag dat de expert van de verzekeraar kost. Soms is er een maximum of moet u de inschakeling vooraf melden. Bij een collectieve VvE-polis bepalen de polisvoorwaarden en het besluit van de vereniging wie opdrachtgever is en wie de rekening draagt.

Is de schade veroorzaakt door een derde, bijvoorbeeld een aannemer van de buren of een vrachtwagen tegen uw gevel, dan kunnen redelijke expertisekosten soms deel uitmaken van de vordering op de aansprakelijke partij. Uw rechtsbijstandverzekering kan helpen bij dat verhaal.

Klein dakherstel tegenover grote constructieve schade

Bij stormschade van een paar duizend euro aan dakpannen of goten staat een contra-expert zelden in verhouding tot het mogelijke verschil. Een tweede aannemersofferte en een goed onderbouwde reactie aan de verzekeraar zijn dan vaak voldoende.

Anders ligt het bij schade aan de draagconstructie, een beschadigde gevel van een monumentaal pand of een VvE-complex met tientallen appartementen. Daar gaat het om grotere bedragen, complexe begrotingen en vaak discussie over de oorzaak. Een specialist die de begroting post voor post kan onderbouwen, heeft dan meer toegevoegde waarde.

Rekenvoorbeeld bij een VvE

Een storm beschadigt het platte dak en de gevelbekleding van een appartementencomplex. De verzekeraar begroot 68.000 euro. De contra-expert van de VvE wijst op ontbrekende posten, zoals steigerhuur, het vervangen van isolatie onder het dakleer en aansluitend herstel van gevelpanelen, en na overleg wordt 84.000 euro vastgesteld.

Bij een indicatief percentage van 7 % over het totaal is het honorarium 5.880 euro exclusief btw, ruim 7.100 euro inclusief btw. Vergoedt de polis tot het niveau van de verzekeraarsexpert, bijvoorbeeld 3.500 euro, dan draagt de VvE zelf ongeveer 3.600 euro tegenover een meeruitkering van 16.000 euro. Deze cijfers zijn alleen illustratief.

Wat in een goede opdrachtbevestiging staat

Vergelijk ten minste twee bureaus. Let op ervaring met uw type gebouw, op kennis van bouwkosten in uw regio en op de vraag of de expert als register-expert bij het NIVRE staat ingeschreven. Vraag ook hoe hij omgaat met discussies over oorzaak en uitsluitingen, want die bepalen vaak of er überhaupt iets wordt vergoed.

Laat in de opdrachtbevestiging opnemen: tariefmodel, percentage of uurtarief, grondslag, minimum, kosten van derden, btw, facturatiemoment en beëindigingsvoorwaarden. Bij een VvE hoort daar bij wie namens de vereniging beslist en tekent.

• Geen ondertekening onder tijdsdruk direct na de storm.
• Geen garanties op een bepaald uitkeringsbedrag.
• Duidelijkheid over wie offertes van aannemers aanvraagt.

Kosten beperken zonder uw positie te verzwakken

U kunt het honorarium drukken door zelf goed voor te werken: foto’s van voor en na de schade, onderhoudsfacturen, eerdere inspectierapporten en offertes van aannemers. Hoe minder de expert hoeft te reconstrueren, hoe minder uren hij nodig heeft.

Overweeg bij twijfel eerst een beperkte opdracht: een toets van de begroting van de verzekeraar tegen een vaste prijs. Blijkt het verschil groot, dan kunt u de opdracht alsnog uitbreiden.

Bij gebouwschade bepaalt de kwaliteit van de begroting de uitkomst, en een contra-expert kan die verbeteren tegen een vooraf afgesproken prijs. expertdassure.com helpt u de kosten en de mogelijke winst naast elkaar te leggen.